Beroepsaansprakelijkheid notaris en verjaring
Blog
Een notaris heeft bij wijziging van een splitsingsakte van een appartementencomplex een beroepsfout gemaakt door de nog niet gerealiseerde appartementsrechten zonder instemming van eiser vervallen te verklaren en niet zorgvuldig te handelen. Eiser heeft hierop de notaris aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt als gevolg van deze toerekenbare tekortkoming dan wel onrechtmatige daad.
De rechtbank stelt eiser in het gelijk en besteedt in dit vonnis aandacht aan de vereisten voor verjaring en aan de reikwijdte van de zorgplicht van een notaris.
De casus
De VvE van een bedrijfsgebouw had in deze zaak een besluit genomen tot wijziging van de splitsingsakte. Zij wilden een heffer vervangen door een hellingbaan waardoor er ruimte vrijkwam voor twee extra appartementen. Eiser was ook lid van de VvE en gaf aan de voorzitter van de VvE en de notaris op 14 april 2014 een volmacht om namens hem over te gaan tot wijziging van de splitsingsakte conform het besluit. In de op 5 februari 2016 verleden wijzigingsakte werd echter opgenomen dat de nog niet gerealiseerde appartementsrechten (welke in eigendom waren van eiser) vervallen werden verklaard. Hiertoe was geen besluit genomen door de VvE en de volmacht van eiser zag hier ook niet op. Eiser raakte echter pas rond juni 2021 op de hoogte van deze fout en stelde daarop de notaris op 7 december 2021 aansprakelijk voor schade die eiser leed als gevolg van deze fout. De notaris beriep zich op verjaring van de vordering (artikel 3:310 lid 1 BW) en stelde dat er geen beroepsfout was gemaakt.
Geen sprake van verjaring ex artikel 3:310 lid 1 BW
De rechtbank ging niet mee met het eerste verweer van de notaris: er was geen sprake van verjaring. Voor het ingaan van de verjaringstermijn is vereist dat de benadeelde daadwerkelijk bekend is met de schade en de aansprakelijke persoon. De notaris had enkel twee omstandigheden aangevoerd waaruit de objectieve wetenschap van eiser kon worden afgeleid:
- De wijzigingsakte was op 5 februari 2016 ingeschreven in de openbare registers.
- En de wijzigingsakte was op 8 maart 2016 per e-mail toegezonden aan een medewerkster van eiser.
Vereist was echter dat een subjectieve wetenschap van eiser kon worden aangetoond. Daar had de notaris niet aan voldaan. Het feit dat een medewerkster van eiser de wijzigingsakte in een e-mail toegestuurd had gekregen, was volgens de rechtbank niet voldoende. Daardoor was de verjaringstermijn in casu pas beginnen te lopen rond juni 2021, op het moment dat eiser bekend werd met de vervallenverklaring in de wijzigingsakte. Kortom, de rechtbank oordeelde dat eiser daadwerkelijk (subjectief) bekend moest zijn met de vervallenverklaring in de wijzigingsakte. Dit kon niet louter worden afgeleid uit een verzonden e-mail naar een medewerkster van eiser en aan eiser worden toegerekend.
Het oordeel van de rechtbank sluit hiermee aan bij de strenge jurisprudentie van de Hoge Raad met betrekking tot verjaring. Een benadeelde moet volgens deze strenge leer daadwerkelijk bekend zijn geworden met de aansprakelijke persoon en de schade. Het enkele vermoeden hiervan volstaat niet, maar absolute zekerheid is evenmin ook niet vereist. Daarnaast begint de verjaringstermijn pas te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de door hem geleden schade in te stellen. Daarvan is sprake als de benadeelde voldoende zekerheid heeft verkregen dat dat de schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon (ECLI:NL:HR:2022:627, Hoge Raad, 20/03279, ECLI:NL:HR:2020:1603, Hoge Raad, 19/00895, ECLI:NL:HR:2018:677, Hoge Raad, 17/00100, ECLI:NL:HR:2017:552, Hoge Raad, 16/00576 ECLI:NL:HR:2010:BM1688, voorheen LJN BM1688, Hoge Raad, 09/01916). In casu oordeelde de rechtbank aldus dat daarvan geen sprake was.
Beroepsfout notaris ex artikel 43 Wna
Ook het tweede verweer van de notaris slaagde niet: de notaris had niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en zorgvuldig handelende notaris mag worden verwacht. De door eiser verleende volmacht strekte enkel tot uitvoering van een door de VvE genomen besluit. Uit dat besluit volgde niet dat appartementsrechten vervallen werden verklaard. Dit bleek ook niet uit de volmacht zelf. Daarnaast had de notaris de wijzigingsakte niet met de vereiste zorgvuldigheid verleden (artikel 43 Wet op het Notarisambt (Wna)). Eiser had niet van tevoren de gelegenheid gehad kennis te nemen van de (concept) wijzigingsakte, het verval van de appartementsrechten was niet aan eiser medegedeeld/ toegelicht en eiser was niet gewezen op de gevolgen van vervallenverklaring van haar appartementsrechten.
Het is in lijn met de jurisprudentie van de Hoge Raad dat de zorgvuldigheidsplicht van een notaris mee kan brengen dat hij bij het verlijden van een akte niet alleen de zakelijke inhoud daarvan meedeelt en toelicht (informatieplicht), maar ook wijst op de gevolgen die uit die inhoud voortvloeien (waarschuwingsplicht) (ECLI:NL:HR:2019:4, Hoge Raad, 17/02787, ECLI:NL:HR:2016:288, Hoge Raad, 15/01318, ECLI:NL:HR:1989:AD0586, voorheen LJN AD0586, AG5982, Hoge Raad, 13 431). Onderdeel van deze waarschuwingsplicht is dat de notaris ook nagaat of de partij de nadelen en risico’s begrijpt (ECLI:NL:HR:2024:165, Hoge Raad, 22/03945, 22/03944).
In deze zaak rust op eiser de bewijslast dat de notaris zijn zorgvuldigheidsplicht heeft geschonden. De notaris heeft echter in bepaalde gevallen de verplichting om feitelijke informatie te verstrekken ter motivering van zijn betwisting van de stellingen (de zogenoemde verzwaarde stelplicht) (ECLI:NL:HR:2016:288, Hoge Raad, 15/01318).
In deze zaak komt niet duidelijk naar voren op grond van welk concreet bewijs de rechtbank heeft aangenomen dat de notaris de wijzigingsakte niet met de vereiste zorgvuldigheid heeft verleden. Dit wordt afgeleid uit de feitelijke gang van zaken rondom het besluit, de volmacht en het opstellen/verlijden van de akte.
Schadestaatprocedure
De rechtbank heeft verwezen naar de schadestaatprocedure, omdat de mogelijkheid van schade aannemelijk is. De nog niet fysiek gerealiseerde appartementsrechten zijn tenietgegaan. Dit zijn immers vermogensrechten en als zodanig te waarderen.
Vrijwaringsprocedure
De notaris is na deze uitspraak een vrijwaringsprocedure begonnen tegen het VvE-bestuur, omdat hij van mening was dat de VvE diende mee te werken aan rectificatie of wijziging van de wijzigingsakte (ECLI:NL:RBMNE:2025:108, Rechtbank Midden-Nederland, 560101). Ook deze vordering slaagde niet, omdat de voorgestelde aanpassing niet onder het beperkte bereik viel van rectificatie en omdat de VvE niet bevoegd was haar leden te dwingen tot wijziging van de wijzigingsakte.
Afsluiting
Deze uitspraak leert ons dat een geslaagd beroep op verjaring van artikel 3:310 lid 1 BW wegens de strenge leer van de Hoge Raad niet al te snel slaagt. Anderzijds benadrukt deze uitspraak nogmaals het belang van een notaris om secuur te werk te gaan en daarbij zijn zorgplicht in acht te nemen.
Keywords
Auteur(s)
Advocaat aansprakelijkheidsrecht en verzekeringsrecht bij DeHaan Advocaten & Notarissen
Juridisch medewerker bij DeHaan Advocaten & Notarissen
