Lekkende plantenbak en opstalaansprakelijkheid - wat men niet weet, kan leiden tot risicoaansprakelijkheid
Blog
In het in deze blog te bespreken vonnis van de rechtbank Gelderland van 3 april 2025 (ECLI:NL:RBGEL:2025:2733) gaat het om een conflict tussen de eigenaar van een biljartcafé en zijn bovenbuurman. Deze laatste heeft een boven het café gelegen dakterras, waarop hij een muur en een bergruimte heeft geplaatst. De café-eigenaar trok in 2021 een opslagruimte bij het café – aanvankelijk zónder maar later wel verleende omgevingsvergunning. Ongeveer een jaar later ziet de café-eigenaar een lekkage in het gedeelte van het café waar eerder de opslagruimte zat. Deze lekkage was veroorzaakt door een op het dakterras geplaatste, niet-waterdichte, plantenbak. De rechtbank ziet zich geplaatst voor de vraag of de bovenbuurman de plantenbak moet verwijderen en de door de caféhouder als gevolg van de lekkage geleden schade moet vergoeden.
Lekkage door een plantenbak
Het conflict begon met waterschade in het biljartcafé, veroorzaakt door een lekkende plantenbak op het boven het biljartcafé gesitueerde, bij de bovenwoning behorend dakterras. De café-eigenaar stelde dat de plantenbak ondeugdelijk was geconstrueerd of onderhouden, waardoor water door het dak heen kon lekken en schade veroorzaakte aan het interieur van het café.
De rechtbank volgt deze redenering en oordeelt dat sprake is van een gebrekkige opstal in de zin van artikel 6:174 BW. De eigenaar van de plantenbak – en daarmee van de opstal – wordt aansprakelijk gehouden voor de gevolgschade in het café. Hij wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding én moet de plantenbak verwijderen. Om dit laatste kracht bij te zetten, legt de rechter een dwangsom op van € 100 per dag bij niet-verwijdering.
Opstalaansprakelijkheid: risicoaansprakelijkheid
Artikel 6:174 BW kent een risicoaansprakelijkheid toe aan de bezitter van een opstal. De bezitter hoeft dus niet zelf onzorgvuldig te hebben gehandeld om toch aansprakelijk te zijn voor schade die een gebrekkige opstal veroorzaakt. De rechter toetst of de opstal ‘niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen’ en of daarvan gevaar voor personen of zaken kan ontstaan.
In dit geval oordeelt de rechtbank dat een plantenbak op een dakterras die lekkage veroorzaakt aan het onderliggende café, als gebrekkige opstal moet worden aangemerkt. Dat de eigenaar mogelijk niet wist van de gebrekkigheid of daar niets aan kon doen, doet niet ter zake: het gaat om de objectieve toestand van de opstal.
Interessant is dat de rechtbank ook meeweegt dat het gaat om een woon-werkpand, waar een zekere zorgvuldigheid mag worden verwacht bij de aanleg van dakterrassen boven commerciële ruimten. De combinatie van woon- en horecagebruik vergt dus bijzondere aandacht voor de gevolgen van ingrepen aan het gebouw.
Dwangsom
De rechter gaat verder dan alleen het vaststellen van aansprakelijkheid: er volgt ook een veroordeling tot verwijdering van de plantenbak, versterkt met een dwangsom. De rechtbank maakt hiermee duidelijk dat het probleem structureel moet worden opgelost, en niet slechts achteraf financieel moet worden afgewikkeld.
Reconventie: schade door verwijderde draagmuur?
In reconventie draait de eigenaar van de bovenwoning de rollen om. Hij stelt dat zijn woning schade heeft opgelopen doordat de café-eigenaar zonder vergunning een dragende muur heeft verwijderd. Daarmee zou sprake zijn van onrechtmatig handelen, met schade aan de constructieve integriteit van het pand als gevolg.
De rechtbank wijst deze vordering echter af. Volgens de rechter is onvoldoende onderbouwd dat daadwerkelijk een dragende muur is verwijderd, laat staan dat daardoor schade is ontstaan.
Het ontbreken van een omgevingsvergunning leidt op zichzelf niet automatisch tot aansprakelijkheid; er moet ook een causaal verband met de schade worden aangetoond. De bewijslast ligt daarvoor bij de eisende partij ligt – in dit geval de eigenaar van de bovenwoning. Deze slaagt daar niet in, zodat zijn vordering moet worden afgewezen.
Deze zaak onderstreept eens te meer hoe belangrijk een goede feitelijke onderbouwing is, zeker bij vorderingen waarin onrechtmatig handelen wordt gesteld. De rechtbank benadrukt het belang van technische rapporten of concrete aanwijzingen van schade, die hier ontbraken.
Deze uitspraak biedt enkele belangrijke lessen voor de praktijk:
- Let op opstallen met potentieel risico: Dakterrassen, plantenbakken, schotels of airco-units kunnen bij gebrekkig onderhoud of ontwerp leiden tot schade aan andere delen van het gebouw – met aansprakelijkheid tot gevolg.
- Dwing naleving af via dwangsom: Als herstelmaatregelen noodzakelijk zijn, kan een vordering tot verwijdering met dwangsom effectief zijn om blijvende overlast te stoppen.
- Bouwkundige wijzigingen? Documenteer alles: Bij dergelijke vorderingen is een goede (bouwkundige) onderbouwing cruciaal voor de bewijslast in een procedure.
Conclusie
Deze zaak laat zien hoe opstalaansprakelijkheid werkt in de praktijk en hoe belangrijk het is om zorgvuldig om te gaan met eigendom op en rond gebouwen. Voor de praktijk is dit een nuttige reminder dat kleine gebreken kunnen uitgroeien tot juridische hoofdpijndossiers – en dat voorkomen beter is dan genezen.
Keywords
Auteur(s)
