De periodieke beoordelingsverplichting van de constructieve veiligheid voor gebouweigenaren vanuit privaatrechtelijk perspectief

Blog

Achtergrond

De periodieke beoordelingsverplichting is opgenomen in artikel 3.6a Besluit Bouwwerken leefomgeving (Bbl). Deze beoordelingsverplichting is (mede) het gevolg van een onderzoek naar het instorten van het dak van het AZ-stadion (zie: https://onderzoeksraad.nl/onderzoek/verborgen-gebreken-lessen-uit-de-instorting-van-het-dak-van-het-az/). De maatschappelijke verontwaardiging was immers groot toen bleek dat dit stadion dertien jaar in gebruik was geweest, terwijl de stalen dakconstructie waarschijnlijk al bij oplevering niet voldeed aan de bouwkundige eisen.

Artikel 5.62 van de Omgevingsregeling bepaalt dat de periodieke beoordelingsplicht geldt voor bouwwerken met (a) een bijeenkomstfunctie, (b) een onderwijsfunctie, (c) een sportfunctie, of (d) een overige gebruiksfunctie voor personenvervoer, en die bestemd zijn voor ten minste 5.000 personen. Het gaat bijvoorbeeld om theaters, stadions, winkelcentra en stationsgebouwen en dus niet om kantoorgebouwen. Het idee is dat de regeling in de toekomst (onder meer) wordt uitgebreid naar gebouwen met een ruimte die is bestemd voor ten minste 500 personen.

De eerste beoordeling van nieuwe gebouwen dient uiterlijk drie jaar na de gereedmelding door een onafhankelijk en deskundig bedrijf te worden uitgevoerd. Bestaande gebouwen die na 1950 zijn gebouwd of verbouwd, moeten voor 1 juli 2025 zijn beoordeeld.

Na de initiële beoordeling moet het gebouw elke drie tot tien jaar opnieuw worden beoordeeld, waarbij de exacte frequentie afhangt van de aard en het risico van het gebouw. Bouwwerken waarvan bij de eerste beoordeling is geoordeeld dat het vertrouwen gerechtvaardigd is dat niet meer dan 500 personen gelijktijdig gevaar lopen bij het bezwijken van een constructieonderdeel, worden vrijgesteld van deze periodieke beoordelingsplicht.

Het doel van de regeling is het beter waarborgen van de constructieve veiligheid van gebouwen tijdens de gebruiksfase. De vraag is of – en zo ja hoe – deze regeling de aansprakelijkheid van gebouweigenaren beïnvloedt als de constructie van het gebouw (desondanks) faalt met schade voor personen en/of zaken tot gevolg en welke gevolgen deze regeling kan hebben voor hun (first party-)verzekeringsdekking.

Aansprakelijkheid van gebouweigenaren bij een falende constructie

De aansprakelijkheid van een gebouweigenaar bij schade door een gebrek in zijn gebouw is – in beginsel – geregeld in artikel 6:174 BW. Een publiek toegankelijk gebouw waarvan de constructie niet voldoet aan de bouwkundige eisen met instorting tot gevolg, zal al snel kwalificeren als gebrekkig, waardoor de regeling in artikel 6:174 BW in beeld komt. Het feit dat de eigenaar de gebreken niet kende of behoorde te kennen is bij dit artikel geen verschoningsgrond voor aansprakelijkheid. De periodieke beoordelingsverplichting waardoor de eigenaar op de hoogte is of behoort te zijn van constructieve gebreken van het gebouw, brengt in beginsel dus geen verandering in de vestiging van aansprakelijkheid op grond van artikel 6:174 BW (en artikel 6:181 BW).

Gebouweigenaren kunnen bij schade door hun gebouw mogelijk ook op grond van artikel 6:162 BW worden aangesproken. Dit is met name relevant voor (gesubrogeerde) verzekeraars. In tegenstelling tot artikel 6:174 BW is voor het aannemen van onrechtmatigheid in de zin van artikel 6:162 BW in beginsel vereist dat de aangesproken partij wist of (door het doen van nader onderzoek) behoorde te weten van het door hem gecreëerde gevaar en de dreigende verwezenlijking daarvan (K.J.O. Jansen, in: GS Onrechtmatigde daad, art. 6:162 BW, aant. 6.3.8.1).

Invoering van de beoordelingsplicht is met name relevant voor het vereiste van ‘behoren te weten’. Immers, indien een gebouweigenaar (al dan niet na beoordeling door een onafhankelijk en deskundig bedrijf) weet dat zijn gebouw behept is met constructieve gebreken en de gebouweigenaar desondanks nalaat (tijdig) noodzakelijke voorzieningen te treffen, waarna derden schade lijden, zal snel sprake zijn van onrechtmatige gevaarzetting. Dit verandert door de beoordelingsplicht dus niet. Echter, ook als de gebouweigenaar geen weet had van de gebreken, kan hij aansprakelijk zijn voor schade door gebreken in het gebouw, indien hij behoorde te weten dat er constructieve gebreken waren.

Met de invoering van de verplichting tot periodieke beoordeling is de frequentie en de omvang van de onderzoeksplicht naar de constructieve veiligheid van gebouwen wettelijk vastgelegd. Als de gebouweigenaar nalaat de verplichte periodieke beoordeling uit te voeren, waarna derden schade lijden door constructieve gebreken van het gebouw, zijn er gronden om te betogen dat de gebouweigenaar de gebreken behoorde te kennen. Immers, de gebreken hadden bij een beoordeling aan het licht kunnen komen. Of de gebouweigenaar aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade is dus (mede) afhankelijk van de vraag of de gebreken waardoor de schade is ontstaan bij een (tijdige) beoordeling zouden zijn opgemerkt.

Daarnaast zijn er gevallen denkbaar waarbij de schade is ontstaan (i) in de eerste drie jaar na de gereedmelding van het gebouw of (ii) nadat een (tijdige) beoordeling heeft plaatsgevonden zonder dat gebreken zijn vastgesteld. Het is de vraag of dan kan worden betoogd dat de gebouweigenaar behoorde te weten dat de constructie van het gebouw niet voldeed.

In situatie (ii) rijst de vraag of de gebouweigenaar mocht afgaan op de deskundigheid van de gecertificeerde beoordelaar en er na de beoordeling dus vanuit mocht gaan dat de constructie van zijn gebouw voldeed. In situatie (i) is het de vraag of de maximale wettelijke termijn voor de initiële beoordeling impliceert dat de gebouweigenaar de constructie niet eerder hoefde te beoordelen.

Het wettelijk vastleggen van de periodieke beoordelingsverplichting en bijbehorende frequentie kan dus van invloed zijn op de invulling van de (geobjectiveerde) kennis van de gebouweigenaar en de reikwijdte van zijn onderzoeksplicht. Hiermee kan de regeling uit artikel 3.6a Bbl dus invloed hebben op de aansprakelijkheid van de gebouweigenaar op grond van artikel 6:162 BW.

Bovendien kan er een zekere reflexwerking uitgaan van deze periodieke beoordelingsverplichting ten aanzien van gebouwen die strikt genomen niet onder deze regeling vallen. Immers, betoogd kan worden dat van gebouweigenaren van kleinere gebouwen of ander soort gebouwen niet meer kan worden verwacht dan van eigenaren van grote, publiektoegankelijke gebouwen. Aan de andere kant is het de vraag of van eigenaren van gebouwen die strikt genomen niet onder de regeling vallen, zoals kantoorgebouwen, niet kan worden verwacht dat zij zich (al dan niet vrijwillig) aan een soortgelijk regime van beoordelingen onderwerpen om de veiligheid van hun bezoekers te garanderen. En hoe zit het met de beoordeling van de constructie van oudere gebouwen? Had dit bijvoorbeeld de recente instorting van de Wilhelminatoren in Valkenburg kunnen en/of moeten voorkomen?

Gevolgen voor (first party-)verzekeringsdekking

De periodieke beoordelingsplicht kan mogelijk ook gevolgen hebben voor de verzekeringsdekking onder de first party-verzekering van een gebouweigenaar.

Zo valt bij de modelvoorwaarden voor brandverzekeringen van de VNAB, zoals de NBZB 2006 en de VMZB 2021, instorting na hevige sneeuwval als gevolg van constructie- en/of onderhoudsfouten in beginsel niet onder de dekking. In de VMZB 2021 is dit uitgesloten voor zover dit binnen de invloedsfeer van de verzekerde ligt.

De periodieke beoordelingsplicht kan er wellicht voor zorgen dat constructiefouten eerder binnen de invloedsfeer van de gebouweigenaar vallen en dus uitgesloten zijn van dekking. De gebouweigenaar is immers verantwoordelijk voor een tijdige periodieke beoordeling op constructieve veiligheid en dus het tijdig ontdekken van constructiefouten.

Een ander punt is dat keuringen van gebouwen over het algemeen relevant zijn voor het verkrijgen van verzekeringsdekking. Zo is voorstelbaar dat de periodieke keuring voor constructieve veiligheid wordt betrokken bij een aanvraag voor verzekeringsdekking voor een gebouw of zelfs een vereiste wordt voor het verkrijgen van een verzekering. Verzekeraars zijn daarbij uiteraard vrij om een dergelijke keuring ook voor andere gebouwen te eisen of een strengere keuring voor te schrijven.

Conclusie

Samengevat hebben de gebouweigenaren van grote publiek toegankelijke gebouwen per 1 juli 2024 een in de wet vastgelegde verantwoordelijkheid gekregen om constructiefouten tijdig te ontdekken en daarmee ongelukken te voorkomen. Hiermee komt de verantwoordelijkheid voor constructiefouten mede op gebouweigenaren te liggen. Dit kan gevolgen hebben voor de aansprakelijkheid van de gebouweigenaar (behoorde hij de constructiefouten te kennen?) en mogelijk ook voor zijn verzekeringsdekking (liggen de constructiefouten in zijn invloedsfeer?). Gelet op deze juridische aspecten is het voor gebouweigenaren dus verstandig om tijdig een beoordeling uit te voeren. Al is de veiligheid van de bezoekers uiteraard de belangrijkste reden om de constructieve veiligheid van gebouwen (tijdig) te beoordelen.