Wateroverlast onroerend goed en aansprakelijkheid van verkoper

Blog

Feiten

Geïntimeerde (hierna: ‘verkoper’) is de voormalig eigenaar van de woning waar het in deze procedure over gaat. Verkoper heeft in 2015 last gehad van wateroverlast na noodweer. In 2017 is de gehele kelder opgeknapt en vervolgens in 2021 door verkoper te koop gezet, waarna appellante (hierna: ‘koper’) samen met haar partner de woning heeft gekocht. De woning is volledig onderkelderd, met vier ruimten. De woning zag er bij levering op 30 april 2021 ‘perfect’ uit en was droog. Kort na levering van de woning komen vochtproblemen in de kelder aan het licht. Een door koper ingeschakelde bouwkundige heeft geconstateerd dat er sprake is van structurele vocht- en waterproblemen en deze gebreken zouden bij de koop reeds aanwezig zijn geweest. De deskundige concludeert dat de kelder niet geschikt zou zijn als woonruimte en in het rapport staat het volgende ‘De mate waarin water binnendringt is zonder twijfel fors te noemen’. De schade wordt begroot op een bedrag van € 34.287,36 (inclusief btw) en daar bovenop komen de kosten van het deskundigenrapport van € 945,30.

Koper stelt verkoper aansprakelijk, maar verkoper wijst deze aansprakelijkheid van de hand en beroept zich op de klachtplicht, de ouderdomsclausule en het ontbreken van een mededelingsplicht.

De rechtbank heeft in eerste aanleg het beroep van verkoper op schending van de klachtplicht verworpen en oordeelde dat verkoper toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft verkoper veroordeeld om een schadevergoeding te betalen van in totaal € 12.000,88 (inclusief btw) te vermeerderen met wettelijke rente, maar met afwijzing van de kosten van het deskundigenrapport. Koper is van mening dat de toegewezen schadevergoeding te laag is en gaat daarom in hoger beroep, waarna verkoper in incidenteel hoger beroep gaat.

Beoordeling van het hof

Het hof beoordeelt deze zaak aan de hand van vijf kernvragen die hieronder worden toegelicht.

1. Is sprake van non-conformiteit (artikel 7:17 BW)?

Artikel 7:17 BW bepaalt dat de geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Vereist is dat een zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. De grootste kelderruimte werd gepresenteerd als geschikt voor woonverblijf. Het hof oordeelt daarom dat dit kwalificeert als woonruimte. Instromend water maakt een woonruimte ongeschikt voor dat gebruik en waterinstroom is ook niet geschikt voor normaal gebruik als kelder. Het woonverblijf blijkt structureel ongeschikt voor dat doel. De waterinstroom is structureel en fors, en niet incidenteel of weersafhankelijk. De koper mocht op basis van de presentatie en het gebruik door verkoper verwachten dat de kelder geschikt was voor normaal gebruik als woonruimte. Daarmee voldoet de woning niet aan de overeenkomst en is sprake van non-conformiteit volgens het hof.

2. Is voldaan aan de mededelingsplicht (artikel 7:17 lid 2 BW)?

Het hof oordeelt dat verkoper ook niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht. Verkoper heeft de wateroverlast die heeft plaatsgevonden in 2015 niet gemeld bij koper. Gelet op de presentatie van de ruimte als woonruimte, had verkoper deze informatie moeten delen. De instroom van water is een zodanig ernstig gebrek dat het de kelder ongeschikt maakt voor normaal gebruik. Door dit niet te melden heeft verkoper gehandeld in strijd met artikel 7:17 lid 2 BW.

3. Is tijdig voldaan aan de klachtplicht (artikel 7:23 BW)?

Ook hier oordeelt het hof in het voordeel van koper. De klacht van koper volgde binnen twee maanden na ontdekking van de gebreken en werd onderbouwd met een deskundigenrapport. Verkoper was bovendien bekend met eerdere wateroverlast. Het hof oordeelt dan ook dat koper heeft voldaan aan de klachtplicht.

4. Wat is de betekenis van de ouderdomsclausule?

Verkoper heeft een beroep gedaan op de ouderdomsclausule die in de koopovereenkomst staat. De koopovereenkomst bevat een algemene ouderdomsclausule waarin staat dat de woning ouder is dan 30 jaar en dat de verkoper niet instaat voor bepaalde bouwkundige elementen, tenzij uitdrukkelijk gegarandeerd. De ouderdomsclausule sluit aansprakelijkheid voor optrekkend vocht uit, maar niet voor instromend water. Het hof stelt dan ook dat deze clausule niet afdoet aan de verplichting tot conformiteit en niet kan worden gebruikt om ernstige gebreken die het normale gebruik als woonruimte belemmeren te verdoezelen. Omdat een deel van de kelder niet gepresenteerd is als woonruimte oordeelt het hof dat het beroep op de ouderdomsclausule niet slaagt met betrekking tot het woonverblijf en deels slaagt voor de overige ruimten.

5. Hoe wordt de schade begroot?

De rechtbank kende slechts een deel van de gevorderde schade toe. Het hof oordeelt daarentegen dat verkoper de schadebegroting onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Toch wordt niet de volledige schadevergoeding toegekend. Het hof baseert zich op het deskundigenrapport en begroot de schade op 50 procent van de geraamde herstelkosten. Daarbij past het hof een correctie ‘nieuw voor oud’ toe, gelet op de ouderdom van de woning en het feit dat herstelwerkzaamheden de kelder in betere staat zouden brengen dan vóór de aankoop. Er wordt aldus een bedrag van € 17.143,68 (inclusief btw) toegekend door het hof. Ook wijst het hof de gemaakte kosten voor het deskundigenrapport toe, omdat deze kosten vallen onder artikel 6:96 lid 2 sub b BW als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.

Tot slot

Uit dit arrest van het hof volgt dat verkopers van een onroerende zaak niet blind kunnen varen op standaardclausules zoals de ouderdomsclausule. Wanneer een ruimte wordt gepresenteerd als geschikt voor een bepaald gebruik, mag koper daarop vertrouwen. Het verzwijgen van eerdere gebreken, zoals in dit geval wateroverlast, kan leiden tot aansprakelijkheid van de schade, zelfs als de woning (cosmetisch) is opgeknapt. Transparantie over bekende gebreken is dus essentieel.

Voor kopers is het van belang om bij twijfel snel te handelen, deskundig onderzoek te laten verrichten en tijdig te klagen bij verkoper.

Dit arrest is aldus een belangrijke reminder voor alle betrokken partijen bij de koop van onroerend goed, transparantie en zorgvuldigheid is niet alleen wenselijk, maar ook juridisch vereist.